Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul Yatırımı ve Vergi Planlaması 2026: Alım, Satım, Kira Geliri Vergileri
Av. M. Furkan Gür19 Mart 20269 dk okuma•
Son Güncelleme: 28 Mart 2026
Gayrimenkul yatırımı Türkiye'de en yaygın yatırım aracıdır. Ancak alım, satım ve kira geliri üzerinden çeşitli vergiler ödenmektedir. Doğru vergi planlaması önemli tasarruf sağlar.
Tapu harcı: %4 (genellikle %2 alıcı + %2 satıcı). Döner sermaye harcı. KDV: Konut teslimlerinde %1-20 (değer ve büyüklüğe göre). Emlak vergisi: Yıllık %1 (konut) veya %2 (büyükşehir konut). Çevre temizlik vergisi.
Değer artış kazancı vergisi (GVK m. 80): 5 yıldan önce satılırsa uygulanır. 5 yıl ve sonrası: İstisna (vergi yok). Hesaplama: Satış fiyatı − (alış fiyatı × TÜFE endekslemesi) − maliyet. Vergi oranı: Gelir vergisi dilimine göre (%15-40). 2026 istisna tutarı: Belirli tutara kadar kazanç vergiden muaf.
Konut kira geliri: Yıllık istisna tutarı (2026: ~33.000 TL) altında vergi yok. İstisna üstü gelire %15-40 gelir vergisi. Beyanname Mart ayında verilir. Götürü gider yöntemi: Brüt kiranın %15'i otomatik gider sayılır. Gerçek gider yöntemi: Amortisman, sigorta, faiz gibi giderler düşülür.
5 yıl bekleme: Satışta değer artış kazancı vergisi sıfırlanır. TÜFE endekslemesi: Alış fiyatı enflasyona göre güncellenir (vergi matrahını düşürür). İstisna tutarları: Yıllık kira geliri ve satış kazancı istisnaları.
Şirket üzerinden gayrimenkul alım-satımı: Kurumlar vergisi oranı %25 (sabit). Bireysel gelir vergisi %15-40 (kademeli). Şirket üzerinden alım-satım yüksek kazançlarda avantajlı olabilir. Ancak şirket kurma ve işletme maliyetleri de hesaba katılmalı.
Gayrimenkul vergi planlaması karmaşık bir alandır. Mali müşavir ve vergi avukatından destek alarak önemli tasarruf sağlayabilirsiniz.
AI ile durumunuza ozel analiz yapin veya avukata ulasin
Lisanslı avukat tarafından incelenmiştir
Ev/arsa alırken dikkat edilecek 10 konu. Tapu kontrolü, imar durumu, ipotek, şerh, vergi ve hukuki riskler rehberi.
Kira depozitosu ne zaman iade edilir? Depozito iade şartları, kesinti yapılabilecek haller, banka hesabı zorunluluğu ve dava süreci.
2026 kat mülkiyeti ve aidat borcu rehberi. Ortak gider paylaşımı, yönetim planı, aidat ödemeyen komşuya icra takibi ve haklar.
2026 güncel kiracı hakları tam listesi. Kira artışı, depozito, tahliye koruması, tadilat, onarım ve fesih hakları rehberi.
Gayrimenkul yatırımı Türkiye'de en yaygın yatırım aracıdır. Ancak alım, satım ve kira geliri üzerinden çeşitli vergiler ödenmektedir. Doğru vergi planlaması önemli tasarruf sağlar.
Konut kira geliri: Yıllık istisna tutarı (2026: ~33.000 TL) altında vergi yok. İstisna üstü gelire %15-40 gelir vergisi. Beyanname Mart ayında verilir. Götürü gider yöntemi: Brüt kiranın %15'i otomatik gider sayılır. Gerçek gider yöntemi: Amortisman, sigorta, faiz gibi giderler düşülür.
Değer artış kazancı vergisi (GVK m. 80): 5 yıldan önce satılırsa uygulanır. 5 yıl ve sonrası: İstisna (vergi yok). Hesaplama: Satış fiyatı − (alış fiyatı × TÜFE endekslemesi) − maliyet. Vergi oranı: Gelir vergisi dilimine göre (%15-40). 2026 istisna tutarı: Belirli tutara kadar kazanç vergiden muaf.
Taşınmaz mülkiyetinin tescili, devri, ipotek ve tapu sicili işlemlerini düzenleyen kanun. Yabancıların taşınmaz edinme şartları.
Miras veya paylı mülkiyet nedeniyle ortak taşınmazın satış yoluyla veya aynen taksim yoluyla paylaşılması dilekçesi.
Kamulaştırma bedelinin düşük takdir edilmesi halinde bedel artırımı için dava dilekçesi.