Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar (arazi, arsa, bina, bağımsız bölüm) üzerindeki hakları, alım-satım işlemlerini, kiralamayı ve uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk dalıdır. Temel kaynakları **Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 683-1030** (eşya hukuku), **Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299-378** (kira hukuku), **634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu** ve **2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu**'dur.
Gayrimenkul hukuku, Türkiye'deki en yaygın uyuşmazlık alanlarından biridir. Tapu işlemlerinden kira anlaşmazlıklarına, inşaat sözleşmelerinden kamulaştırmaya kadar geniş bir yelpazede dava konusu oluşturur.
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki **ayni hakları** gösteren resmi kayıt sistemidir. Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin kazanılması **tescile bağlıdır** (TMK m. 705). Tescil yapılmadıkça mülkiyet geçmez.
**Tapu sicilinin unsurları:** - Ana sicil (tapu kütüğü) - Yevmiye defteri - Belgeler (resmi senetler) - Planlar
Gayrimenkul satış işlemi için aşağıdaki adımlar izlenir:
1. **Tapu müdürlüğüne randevu:** e-Devlet veya ALO 181 üzerinden 2. **Takyidat raporu:** Taşınmaz üzerindeki haciz, ipotek, şerh gibi kısıtlamalar kontrol edilir 3. **Belediye rayiç bedel belgesi:** Emlak vergisi değeri alınır 4. **Zorunlu deprem sigortası (DASK):** Konutlar için zorunlu 5. **Resmi senet düzenlenmesi:** Tapu müdürlüğünde alıcı-satıcı huzurunda 6. **Harç ve masraflar ödenmesi** 7. **Tescil:** Yeni malikin tapu kütüğüne işlenmesi
Tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmaması halinde açılan davadır: - Hukuki ehliyetsizlik (akıl hastalığı) - Hile, tehdit, muvazaa (danışıklı işlem) - Sahte vekaletname ile yapılan işlemler - Vefat eden kişi adına yapılan işlemler
Zamanaşımı: Tapu iptal davası **zamanaşımına tabi değildir** (ayni hakka dayandığı için).
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 299).
**Önemli kurallar:** - Kira sözleşmesi **yazılı olmak zorunda değildir**, sözlü de geçerlidir - Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme şiddetle önerilir - Konut ve çatılı işyeri kiraları özel hükümlere tabidir (TBK m. 339-356)
Konut kiralarında yıllık kira artışı **bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalaması** ile sınırlıdır (TBK m. 344).
**2026 yılı uygulaması:** Kira artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE verilerine göre hesaplanır. Sözleşmede TÜFE'den yüksek oran yazılsa bile kiracı yalnızca TÜFE oranında artış yapmak zorundadır.
**5 yılı aşan kira sözleşmelerinde:** Her 5 yılın sonunda hakim, hakkaniyet ve emsal kira bedelleri göz önünde tutarak kira bedelini yeniden belirleyebilir (kira tespit davası).
Konut ve çatılı işyeri kiracısını tahliye etmek **ancak kanunda sayılan nedenlerle** mümkündür:
**Kiraya verenden kaynaklanan nedenler (TBK m. 350-351):** - **İhtiyaç nedeniyle tahliye:** Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanuni bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut/işyeri ihtiyacı - **Yeni malikin ihtiyacı:** Taşınmazı satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren **1 ay** içinde kiracıya yazılı bildirim yapar, kira süresinin sonunda dava açar - **Tadilat ve yeniden inşa:** Esaslı onarım veya yeniden inşa gerekiyorsa
**Kiracıdan kaynaklanan nedenler (TBK m. 352):** - **Yazılı tahliye taahhüdü:** Kiracı, kiralanın tesliminden sonra yazılı olarak belirli tarihte tahliye edeceğini taahhüt etmişse - **İki haklı ihtar:** Bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki defa yazılı ihtar alan kiracı - **10 yıllık uzama:** Kiracılık 10 yılı aştıktan sonra kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin **3 ay önceden** yazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir
Yönetim planı, kat mülkiyetinin **anayasası** niteliğindedir. Ortak yerlerin kullanımı, giderlerin paylaşımı, yönetici seçimi gibi konuları düzenler. Tüm kat maliklerini ve kiracıları bağlar.
İpotek, bir alacağı güvence altına almak için taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni haktır.
Borçlu borcunu ödemezse alacaklı, ipotekli taşınmazın satışını icra dairesi aracılığıyla talep edebilir (İİK m. 145-153).
AI ile durumunuza ozel analiz yapin veya avukata ulasin
Lisanslı avukat tarafından incelenmiştir
Gayrimenkul vergi rehberi 2026. Tapu harcı, emlak vergisi, kira geliri vergisi, değer artış kazancı ve vergi avantajları.
2026 kat mülkiyeti ve aidat borcu rehberi. Ortak gider paylaşımı, yönetim planı, aidat ödemeyen komşuya icra takibi ve haklar.
Ev/arsa alırken dikkat edilecek 10 konu. Tapu kontrolü, imar durumu, ipotek, şerh, vergi ve hukuki riskler rehberi.
2026 güncel kiracı hakları tam listesi. Kira artışı, depozito, tahliye koruması, tadilat, onarım ve fesih hakları rehberi.
Taşınmaz mülkiyetinin tescili, devri, ipotek ve tapu sicili işlemlerini düzenleyen kanun. Yabancıların taşınmaz edinme şartları.
Apartman dairelerinin elektrik ve doğalgaz sayaçları, ortak kullanım ve bireysel sayaçların hukuk yönü hakkında karar.
Apartman dairesinde balkon kapatılması konusunda yapı yönetiminden izin isteme, tadilat ruhsatı ve komşu itirazı konuları.
Apartman veya site aidatına, ortak gider paylaşımına veya yönetici kararlarına itiraz dilekçesi.
Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşların **öncelikli satın alma hakkı** vardır.
Arsa sahibinin arsasını, müteahhidin ise inşaatı üstlendiği sözleşmedir. **Resmi şekilde** (noter veya tapu müdürlüğünde) yapılması gerekir.
**Sık karşılaşılan uyuşmazlıklar:** - Teslim süresinin aşılması - İmalat kusurları ve ayıplı iş - Sözleşmeden farklı malzeme kullanımı - Eksik metrekare teslimi
Teslim edilen yapıda ayıp (kusur) varsa: - **Onarım** talep edilebilir - **Bedelden indirim** istenebilir - **Sözleşmeden dönme** (ağır ayıplarda) - **Tazminat** davası açılabilir
Ayıp ihbar süresi: Teslimden itibaren **makul sürede** bildirilmelidir. Gizli ayıplarda keşfedildiği tarihten itibaren. Zamanaşımı: Teslimden itibaren **5 yıl** (ağır kusurda 20 yıl).
**Kiracımı nasıl çıkarabilirim?** Konut kiracısını çıkarmak için kanuni bir nedenle tahliye davası açmanız gerekir: ihtiyaç, yeni malik ihtiyacı, tadilat/yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya 10 yıllık uzama. Kiracıyı keyfi olarak çıkaramazsınız.
**Kira artış oranı ne kadar olabilir?** Konut kiralarında artış oranı bir önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalaması ile sınırlıdır. Sözleşmede daha yüksek oran yazılsa bile kiracı TÜFE oranını ödeyebilir. 5 yılı aşan sözleşmelerde mahkemeden kira tespiti istenebilir.
**Tapu üzerinde haciz var, satın alabilir miyim?** Hacizli taşınmaz satın alabilirsiniz ancak haciz devam eder. Yani alacaklı taşınmazı icra yoluyla satışa çıkarabilir. Haciz miktarını öğrenip satış bedelinden düşmeyi müzakere etmeniz veya satıcının önce haczi kaldırması önerilir.
**Apartmanda aidat ödemezse ne olur?** Aidat ödememe halinde site yönetimi icra takibi başlatabilir. Ayrıca aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Kiracı da ortak giderlerden sorumludur.
**Müteahhit evi teslim etmedi, ne yapabilirim?** Sözleşmede belirtilen teslim tarihinden sonra noter ihtarnamesi gönderin. Makul süre verin. Teslim edilmezse sözleşmeden dönme, tazminat veya aynen ifa (teslim) davası açabilirsiniz. Gecikme tazminatı da talep edebilirsiniz.