Gayrimenkul Hukuku
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Nedir 2026: Hesaplama, Dava ve Zamanaşımı
Av. M. Furkan Gür19 Mart 20269 dk okuma•
Son Güncelleme: 28 Mart 2026
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı), bir taşınmazı haksız olarak kullanan kişiden talep edilen işgal bedelidir. Taşınmaz maliki, mülkünü izinsiz kullanan kişiden ecrimisil talep edebilir. Hem özel mülkiyet hem de Hazine arazileri için uygulanan bu müessese, gayrimenkul uyuşmazlıklarının en yaygın konularından biridir.
Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle uğranılan zararın tazminidir. Kira sözleşmesi olmadan başkasının taşınmazını kullanan veya kira süresi sona erdiği halde taşınmazı boşaltmayan kişiden talep edilir. Hukuki dayanağı TMK m. 995'tir: Kötü niyetli zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri tazmin etmekle yükümlüdür.
Ecrimisil talebinin söz konusu olduğu yaygın haller: Kira sözleşmesi olmadan başkasının taşınmazını kullanma, kira sözleşmesi sona erdiği halde taşınmazı boşaltmama, mirasçılar arasında paylaşılmamış taşınmazı tek başına kullanma, Hazine arazisini izinsiz işgal etme ve hisseli taşınmazda payından fazla kullanım.
Ecrimisil hesaplamasında esas alınan kriterler: Taşınmazın emsal kira bedeli (benzer taşınmazların kira değeri), taşınmazın konumu, büyüklüğü ve niteliği, haksız kullanım süresi, taşınmazdan elde edilen veya edilebilecek gelir. Mahkeme bilirkişi raporu ile ecrimisil miktarını belirler. Genellikle emsal kira bedelinin %50-100'ü arasında hesaplanır.
Devlete ait taşınmazları izinsiz kullananlardan tahsil edilen ecrimisil: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75 gereğince hesaplanır. Milli Emlak Müdürlüğü tarafından tespit ve ihbar edilir. İtiraz süresi 30 gündür (tebliğden itibaren). İtiraz valiliğe yapılır, ret halinde idare mahkemesine dava açılabilir.
Ecrimisil davası asliye hukuk mahkemesinde açılır. Dava açma hakkı taşınmaz maliki, hissedar veya sınırlı ayni hak sahibine aittir. Davada ispat yükümlülüğü: Davacı mülkiyet hakkını, davalı ise kullanımının haklı bir sebebe dayandığını ispatlamalıdır. Dava süresi ortalama 12-18 ay arasındadır.
Ecrimisil talebinde zamanaşımı: 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır (Yargıtay yerleşik içtihadı). Zamanaşımı dava tarihinden geriye doğru işler. Yani dava açıldığı tarihten geriye doğru 5 yıldan önceki dönem için ecrimisil talep edilemez. Her yıl yeni bir ecrimisil alacağı doğduğundan, geçmiş 5 yılın tamamı talep edilebilir.
Ecrimisil ve kira farklı kavramlardır: Kira sözleşmeye dayalı bir bedeldir; ecrimisil haksız kullanım tazminatıdır. Ecrimisil miktarı genellikle kira bedelinden yüksektir (cezai niteliği vardır). Kira alacağı 5 yıl zamanaşımına tabi; ecrimisil de 5 yıl. Kira ilişkisinde tahliye davası açılır; ecrimisilde hem tahliye hem tazminat talep edilir.
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında ecrimisil talebinizi zamanında ileri sürmeniz önemlidir. Zamanaşımı süresini kaçırmamak ve doğru hesaplama yapılmasını sağlamak için uzman bir avukattan destek almanız tavsiye edilir.
AI ile durumunuza ozel analiz yapin veya avukata ulasin
Lisanslı avukat tarafından incelenmiştir
Kira depozitosu ne zaman iade edilir? Depozito iade şartları, kesinti yapılabilecek haller, banka hesabı zorunluluğu ve dava süreci.
2026 güncel kiracı hakları tam listesi. Kira artışı, depozito, tahliye koruması, tadilat, onarım ve fesih hakları rehberi.
Ev kiralamadan önce kontrol etmeniz gereken 12 kritik adım. Sözleşme kontrol, depozito, tapu doğrulama ve haklarınız.
Kat mülkiyeti ve site yönetimi rehberi. Aidat borcu, genel kurul toplantısı, yönetici hakları, ortak alan kuralları.
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı), bir taşınmazı haksız olarak kullanan kişiden talep edilen işgal bedelidir. Taşınmaz maliki, mülkünü izinsiz kullanan kişiden ecrimisil talep edebilir. Hem özel mülkiyet hem de Hazine arazileri için uygulanan bu müessese, gayrimenkul uyuşmazlıklarının en yaygın konularından biridir.
Ecrimisil (haksız işgal tazminatı), bir taşınmazı haksız olarak kullanan kişiden talep edilen işgal bedelidir. Taşınmaz maliki, mülkünü izinsiz kullanan kişiden ecrimisil talep edebilir. Hem özel mülkiyet hem de Hazine arazileri için uygulanan bu müessese, gayrimenkul uyuşmazlıklarının en yaygın konularından biridir.
Ecrimisil talebinde zamanaşımı: 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır (Yargıtay yerleşik içtihadı). Zamanaşımı dava tarihinden geriye doğru işler. Yani dava açıldığı tarihten geriye doğru 5 yıldan önceki dönem için ecrimisil talep edilemez. Her yıl yeni bir ecrimisil alacağı doğduğundan, geçmiş 5 yılın tamamı talep edilebilir.
AI ile durumunuza ozel analiz yapin veya avukata ulasin
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi gayrimenkulde önalım hakkının (şufanın) niteliği ve kullanımı hakkındaki kararı.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan kira sözleşmesinin süre bitiminde yenilenmesi, fuzuli şagil kavramı ve sözleşme yorumu hakkında emsal Yargıtay kararı.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi gayrimenkuller arasında komşuluk hakkı ile ilgili gürültü ve ağaç sorunlarının çözülmesi hakkındaki kararı.
Terai AI asistanı ile hukuki durumunuzu analiz edin, doğru avukata ulaşın.
© 2026 Avukata Danış. Tüm hakları saklıdır.
Terai AI bir avukat değildir. Platformumuz hukuki vekalet veya danışmanlık vermez; AI destekli bilgilendirme ve avukata yönlendirme hizmeti sağlar. Avukat destekli hizmetlerde AAÜT uygulanır (Avukatlık Kanunu m.35, m.48, m.164). Kullanım Şartları · KVKK · Çerez Politikası · Mesafeli Satış · İade/İptal