Kira Sözleşmesi Feshi 2026: Kiracı ve Ev Sahibi İçin Fesih Yolları ve İhtar Süreleri

Kira Sözleşmesi Feshi Nedir?

Kira sözleşmesinin feshi, kiracı veya kiraya verenin (ev sahibi) sözleşmeyi sona erdirmesidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347-356 konut ve çatılı işyeri kiralarının feshini düzenler. Kira sözleşmesinin feshi belirli kurallara ve sürelere tabidir; usulüne uygun yapılmayan fesih geçersiz sayılabilir.

Kiracının Kira Sözleşmesini Feshetme Hakkı

Belirli Süreli Sözleşmelerde

Kiracı, belirli süreli kira sözleşmesini süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimle feshedebilir (TBK m. 347). Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde

Kiracı, 6 aylık kira döneminin sona ermesinden en az 3 ay önce fesih bildiriminde bulunabilir (TBK m. 329). Konut kiralarında bu süre fesih döneminin sonu itibarıyla geçerlidir.

Olağanüstü Fesih Nedenleri

Kiracı aşağıdaki durumlarda süreye bağlı olmaksızın sözleşmeyi feshedebilir: kiralanan taşınmazın oturulamayacak hale gelmesi (çökme tehlikesi, su baskını gibi), sağlığa ciddi tehlike oluşturması, kiraya verenin ağır sözleşme ihlali (kiralananın teslim edilmemesi, esaslı ayıbın giderilmemesi).

Ev Sahibinin (Kiraya Verenin) Fesih Hakları

10 Yıllık Uzama Kuralı (TBK m. 347)

Kiraya veren, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bunun için 10 yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yapılmalıdır.

Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Fesih

Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun), üstsoyunun (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir (TBK m. 350). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yargıtay "lüks ihtiyacı" kabul etmemektedir.