Gayrimenkul Hukuku
Kentsel Dönüşüm Hakları 2026: 6306 Sayılı Kanun, Riskli Yapı ve Hak Sahipliği
Av. M. Furkan Gür18 Mart 202612 dk okuma•
Kentsel dönüşüm, Türkiye'nin deprem gerçeği karşısında en önemli gündem maddelerinden biridir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında 2026 yılında uygulamalar hız kazanmıştır. Bu rehberde hak sahiplerinin bilmesi gereken tüm konuları ele alıyoruz.
6306 sayılı Kanun, riskli yapıların ve riskli alanların tespit edilerek yıkılması ve yeniden inşa edilmesini düzenler. Kanun kapsamında riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı olmak üzere üç temel kavram bulunur. Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme tehlikesi olan yapıdır. Riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan bölgedir.
Riskli yapı tespiti, yapı maliklerinden herhangi birinin talebiyle veya Bakanlıkça resen yapılabilir. Tespit, lisanslandırılmış kuruluşlar tarafından gerçekleştirilir. Yapının taşıyıcı sistemi incelenir ve deprem performansı değerlendirilir. Tespit raporu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına gönderilir. Bakanlık onayından sonra sonuç tapuya işlenir ve malikler bilgilendirilir.
Malikler, riskli yapı tespitine tebliğden itibaren 15 gün içinde İl Müdürlüğüne itiraz edebilir. İtiraz, teknik heyet tarafından incelenir. Heyet kararı kesindir. İtirazın reddi halinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. İtiraz süreci boyunca yıkım işlemi durdurulur. İtirazın değerlendirilmesinde bağımsız bilirkişi raporu alınması talep edilebilir.
Riskli yapının yeniden inşasında karar alma yetkisi üçte iki çoğunluğa sahip maliklerdedir. Arsa payı olarak üçte iki çoğunluk, binanın yıkılıp yeniden yapılması veya güçlendirilmesi konusunda karar verebilir. Bu çoğunluğa katılmayan üçte bir azınlığın payları, rayiç bedel üzerinden diğer maliklere teklif edilir. Satışı kabul etmeyenlerin payları açık artırma ile satılır. Satışın gerçekleşmemesi halinde paylar Hazine adına tescil edilir.
Riskli yapı tespiti yapılan binadaki hak sahipleri ve kiracılar kira yardımı alabilir. 2026 yılında kira yardımı süresi malik için 48 ay, kiracı için 2 aydır. Aylık kira yardımı tutarı Bakanlıkça belirlenir ve bölgelere göre farklılık gösterir. Başvuru, e-Devlet üzerinden veya İl Müdürlüğüne yapılır. Taşınma masrafı olarak ayrıca tek seferlik ödeme yapılır.
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra malikler 60 gün süre verilerek yapının yıkılması istenir. Süre içinde yıkılmazsa idare tarafından yıkım gerçekleştirilir ve masraflar maliklerden tahsil edilir. Yıkım öncesinde yapıdaki kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri tahliye edilir. Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri iptal edilir.
Her riskli yapının yıkılması zorunlu değildir. Teknik olarak güçlendirme yapılabilecek binalar için malikler güçlendirme kararı alabilir. Güçlendirme maliyeti malikler tarafından karşılanır ancak Bakanlıktan faiz destekli kredi alınabilir. Güçlendirme projesinin onaylanması ve belirli sürede tamamlanması zorunludur.
Yıkım sonrası yeni yapının inşasında malikler müteahhit ile anlaşma yapar. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi en yaygın yöntemdir. Yeni yapıda arsa payı oranına göre daire dağılımı yapılır. Devlet, kentsel dönüşüm projelerinde KDV indirimi, tapu harç muafiyeti ve damga vergisi muafiyeti gibi vergi avantajları sağlar.
Riskli yapıdaki kiracılar da kanunla korunmaktadır. Kiracılara 2 aylık kira yardımı yapılır. Kira sözleşmesi riskli yapı tespiti nedeniyle sona erer; kiracı tazminat talep edemez. Ancak yeni yapıda kiracıya öncelik hakkı tanınmamaktadır. Kiracının tahliye sürecinde makul süre tanınması gerekmektedir.
Kentsel dönüşüm süreci hukuki açıdan karmaşık ve çok taraflı bir süreçtir. Haklarınızın korunması için sürecin başından itibaren bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almanız büyük önem taşımaktadır.
AI ile durumunuza ozel analiz yapin veya avukata ulasin
Lisanslı avukat tarafından incelenmiştir
2026 boşanmada mal paylaşımı rehberi. TMK m. 218-241 kapsamında edinilmiş mallar, katkı payı, değer artış payı hesaplama ve mal kaçırma önlemleri.
2026 yılı işe iade davası rehberi. İş Kanunu m. 18-21 kapsamında şartlar, arabuluculuk süreci, boşta geçen süre ücreti ve işe başlatmama tazminatı.
2026 güncel trafik kazası tazminat rehberi. Maddi ve manevi tazminat hesaplama, kusur oranı, sigorta başvurusu, SBM süreci ve zamanaşımı bilgileri.
Adli yardım nasıl alınır? Ücretsiz avukat hakkı, gelir şartı, başvuru belgeleri ve baro adli yardım süreci. Adım adım rehber 2026.
6306 sayılı Kanun, riskli yapıların ve riskli alanların tespit edilerek yıkılması ve yeniden inşa edilmesini düzenler. Kanun kapsamında riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı olmak üzere üç temel kavram bulunur. Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme tehlikesi olan yapıdır.
Riskli yapı tespiti yapılan binadaki hak sahipleri ve kiracılar kira yardımı alabilir. 2026 yılında kira yardımı süresi malik için 48 ay, kiracı için 2 aydır. Aylık kira yardımı tutarı Bakanlıkça belirlenir ve bölgelere göre farklılık gösterir. Başvuru, e-Devlet üzerinden veya İl Müdürlüğüne yapılır. Taşınma masrafı olarak ayrıca tek seferlik ödeme yapılır.
Malikler, riskli yapı tespitine tebliğden itibaren 15 gün içinde İl Müdürlüğüne itiraz edebilir. İtiraz, teknik heyet tarafından incelenir. Heyet kararı kesindir. İtirazın reddi halinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. İtiraz süreci boyunca yıkım işlemi durdurulur. İtirazın değerlendirilmesinde bağımsız bilirkişi raporu alınması talep edilebilir.
AI ile durumunuza ozel analiz yapin veya avukata ulasin
Taşınmaz mülkiyetinin tescili, devri, ipotek ve tapu sicili işlemlerini düzenleyen kanun. Yabancıların taşınmaz edinme şartları.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi gayrimenkulde önalım hakkının (şufanın) niteliği ve kullanımı hakkındaki kararı.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan kira sözleşmesinin süre bitiminde yenilenmesi, fuzuli şagil kavramı ve sözleşme yorumu hakkında emsal Yargıtay kararı.
Terai AI asistanı ile hukuki durumunuzu analiz edin, doğru avukata ulaşın.
© 2026 Avukata Danış. Tüm hakları saklıdır.
Terai AI bir avukat değildir. Platformumuz hukuki vekalet veya danışmanlık vermez; AI destekli bilgilendirme ve avukata yönlendirme hizmeti sağlar. Avukat destekli hizmetlerde AAÜT uygulanır (Avukatlık Kanunu m.35, m.48, m.164). Kullanım Şartları · KVKK · Çerez Politikası · Mesafeli Satış · İade/İptal