Gayrimenkul Hukuku
Apartman ve Site Yönetimi Hakları 2026: Aidat, Toplantı ve Kat Malikleri
Av. M. Furkan Gür19 Mart 20269 dk okuma•
Son Güncelleme: 28 Mart 2026
Apartman ve site yönetimi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenmiştir. Kat malikleri kurulu, yönetici seçimi, aidat hesaplaması, ortak alan kullanımı ve anlaşmazlıkların çözümü bu kanunun temel konularıdır. 2026 yılında artan yapı maliyetleri ve enerji fiyatları nedeniyle apartman aidatları ve yönetim uyuşmazlıkları artmıştır.
Kat malikleri kurulu en yetkili karar organıdır. Yılda en az bir kez toplanması zorunludur. Toplantıda gündem, oy çokluğu ile karar alınır. Önemli kararlar (yönetim planı değişikliği gibi) için 4/5 çoğunluk gerekir. Toplantıya katılmayan kat malikleri de alınan kararlarla bağlıdır.
Aidat tutarı yönetim planında belirlenen usule göre hesaplanır. Genellikle arsa payı oranında veya eşit olarak paylaştırılır. Ortak giderler: Asansör bakım, temizlik, güvenlik, bahçe bakım, ortak alan aydınlatma ve ısıtma. Aidat ödemesi aylık yapılır ve gecikme halinde yasal faiz uygulanır.
Aidat ödemeyen kat malikine karşı: Yönetici icra takibi başlatabilir (noter onaylı yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı ile). KMK m. 20 gereğince aidatını ödemeyen kat maliki gecikme tazminatı (aylık %5) ödemekle yükümlüdür. Kiracı da aidattan sorumlu tutulabilir.
Yönetici kat malikleri kurulu tarafından seçilir. Görev süresi genellikle 1 yıldır. Yöneticinin görevleri: Ortak giderleri toplamak, binanın bakım ve onarımını sağlamak, toplantı düzenlemek, aidat borçlularına ihtar çekmek, sigorta yaptırmak ve defter tutmak. Yönetici kat maliki olmak zorunda değildir.
Ortak alanlar tüm kat maliklerinin kullanımına açıktır. Bir kat maliki ortak alanı tek başına kullanamaz veya değiştiremez. Balkon kapatma, dış cephe değişikliği ve ortak bahçede özel alan oluşturma kat malikleri kurulu kararı gerektirir. Yönetim planına aykırı kullanımlar mahkeme kararıyla engellenebilir.
KMK ve yönetim planı gereğince kat malikleri ve kiracılar: Gece 22:00-08:00 arası gürültü yapmaktan kaçınmalı, tadilat işlerini belirlenen saatlerde yapmalı ve evcil hayvan kurallarına uymalıdır. Kurallara uymayan kat malikine uyarı, para cezası ve son çare olarak bağımsız bölümün devri davası açılabilir.
Apartman ve site uyuşmazlıklarında başvurulacak yollar: Önce yöneticiye başvuru, kat malikleri kurulunda gündeme getirme, arabuluculuk ve son çare olarak sulh hukuk mahkemesine dava açma. KMK m. 33 uyarınca kat malikleri kurulu kararlarına karşı 1 ay içinde mahkemeye başvurulabilir.
Apartman ve site yönetimi uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki destek almak hem haklarınızı korumanız hem de topluluk barışını sağlamanız açısından önemlidir.
AI ile durumunuza ozel analiz yapin veya avukata ulasin
Lisanslı avukat tarafından incelenmiştir
Kira depozitosu ne zaman iade edilir? Depozito iade şartları, kesinti yapılabilecek haller, banka hesabı zorunluluğu ve dava süreci.
Kıdem tazminatı ile ihbar tazminatı arasındaki farklar. Hesaplama, vergi, hak kazanma koşulları ve zamanaşımı karşılaştırması.
HAGB (Hükmün Açıklanmasının Geri Bırakılması) nedir, şartları nelerdir, ne zaman düşer? 2026 güncel HAGB rehberi.
2026 abonelik sözleşmesi iptali rehberi. Spor salonu, dijital platform, cayma hakkı ve tüketici hakları.
Aidat ödemeyen kat malikine karşı: Yönetici icra takibi başlatabilir (noter onaylı yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı ile). KMK m. 20 gereğince aidatını ödemeyen kat maliki gecikme tazminatı (aylık %5) ödemekle yükümlüdür. Kiracı da aidattan sorumlu tutulabilir.
Apartman ve site yönetimi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenmiştir. Kat malikleri kurulu, yönetici seçimi, aidat hesaplaması, ortak alan kullanımı ve anlaşmazlıkların çözümü bu kanunun temel konularıdır. 2026 yılında artan yapı maliyetleri ve enerji fiyatları nedeniyle apartman aidatları ve yönetim uyuşmazlıkları artmıştır.
Apartman ve site uyuşmazlıklarında başvurulacak yollar: Önce yöneticiye başvuru, kat malikleri kurulunda gündeme getirme, arabuluculuk ve son çare olarak sulh hukuk mahkemesine dava açma. KMK m. 33 uyarınca kat malikleri kurulu kararlarına karşı 1 ay içinde mahkemeye başvurulabilir.
2026 güncel tahliye taahhütnamesi şablonu. Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı taahhüt.
Kira bedelinin tespiti davası dilekçe şablonu. Emsal kira araştırması, bilirkişi incelemesi, dava süreci.
Miras veya paylı mülkiyet nedeniyle ortak taşınmazın satış yoluyla veya aynen taksim yoluyla paylaşılması dilekçesi.